Évaluation et expertise : « Juste prix » pour « Service gagnant » !

Évaluation et expertise : « Juste prix » pour « Service gagnant » !

Parmi les nombreux atouts dont disposent vos services négociation, l’évaluation et l’expertise immobilière sont autant d’éléments déterminants. Quoi de plus valorisant qu’un savoir-faire connu et reconnu pour évaluer les biens à leur « juste prix » !

Vos clients l’ont compris. Votre force réside dans votre savoir-faire juridique, votre connaissance du marché immobilier mais aussi votre regard d’expert sur la valeur des biens. La pratique de l’expertise immobilière est donc tout à fait essentielle pour vous vous donner les moyens de vous démarquer et proposer une prestation complète à votre clientèle. Voici quelques règles et conseils toujours utiles pour mener à bien cette activité.

Étape 1 : La visite du bien

La première étape consiste à effectuer une visite détaillée du bien à vendre. À ce moment, différents documents seront demandés au propriétaire, parmi lesquels :

- Titre de propriété

- Plan

- Taxe foncière

- Charges de copropriété

- Baux

- Permis de construire

- Assurance dommage ouvrage

- Adresse du syndic…

Cette visite du bien va impliquer :

- Le mesurage

- La prise de photos

- L’analyse de l’environnement : quartier résidentiel, nuisance sonore, commodités, proximité des services…

- L’analyse de la vétusté

- La prise en compte des matériaux apparents de la construction, de la toiture

- L’orientation et le point de vue

- Le raccordement aux différents réseaux, gaz, électricité, assainissement

- L’intégration du bien par rapport à son quartier (ex. : très belle maison au milieu d’un quartier industriel)

- Étape 2 : La consultation des prix moyens

Le notariat, à partir de ses bases de données, publie régulièrement des prix moyens lors de conférences de presse et sur les sites www.immoprix.com. Les informations diffusées sont principalement :

- Pour les appartements : le prix de vente, le prix au m2, le nombre de pièces moyen, la surface habitable ;

- Pour les maisons : le prix moyen, le prix par pièce, le nombre de pièces moyen, la surface du terrain ;

- Pour les terrains : le prix moyen, décliné suivant la surface du terrain (moins de 600 m2, de 600 à 1000 m2, de 1000 m2 à 2500 m2 et plus de 2500 m2).

- Étape 3 : La méthode par comparaison

À chaque vente immobilière, le notaire établit une fiche statistique du bien vendu avec sa superficie, son état, son prix, son descriptif. Ces éléments alimentent le fichier MIN qui constitue la base de données la plus complète à ce jour. Les biens y sont répertoriés selon leur type et la commune. Cette méthode consiste donc à sélectionner des biens proches, aux caractéristiques similaires de celui dont on cherche à estimer la valeur, et à en consulter les prix.

- Étape 3 : Lutilisation dun « système expert »

La méthode précédente souffre du fait que deux logements ne sont jamais exactement identiques. Un « système expert » de valorisation peut en être dérivé pour mesurer l’effet de chaque caractéristique d’un logement sur son prix, puis utiliser le résultat de ce calcul pour évaluer sa valeur. La société Perval a réalisé un système expert, destiné aux Notaires, d’aide à la valorisation d’un bien. Ce service est proposé via le site professionnel de Perval ou il est demandé de sélectionner le type de bien (appartements ou maisons dans l’ancien), la commune et les principales caractéristiques du produit à évaluer. Les données prises en compte dans ce système sont :

- En appartements : époque de construction, état du bien, nombre de salles de bain, nombre de pièces, étage, présence d’un ascenseur, nombre de caves, nombre de box/parking/garage, la présence d’une terrasse et la surface habitable.

- En maisons : époque de construction, état du bien, nombre de salles de bain, nombre de pièces, nombre de niveaux, présence d’un sous-sol, nombre de garage, surface habitable et surface de terrain. D’un point de vue microéconomique, les résultats de ce système expert apportent aux études qui l’utilisent une bonne approche de la valeur d’un bien.

La maîtrise de ces activités démontre le savoir-faire de l’étude et conforte sa notoriété.

Vous avez la parole...

Il est tout à fait essentiel de proposer l’évaluation et l’expertise immobilières à la clientèle. Ces prestations s’inscrivent dans l’offre globale pour l’acquisition immobilière que seuls les offices notariaux sont en capacité de proposer au public, depuis l’annonce immobilière jusqu’à la signature de l’acte authentique. Par ailleurs, la maîtrise de ces activités démontre le savoir-faire de l’étude et conforte sa notoriété.

Christophe Raffaillac

Article mis à jour le 2010-08-20

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